《温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》政策解答


《温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》政策解答

《温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》(以下简称《办法》)经温州市人民政府第75次常务会议审议通过,于2017年5月1日起公布施行。《办法》根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《国务院条例》)、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《省条例》)等有关规定,结合温州市区实际,对市区国有土地上房屋征收的体制、程序、评估、补偿等有关内容作了规定。市住建委有关负责人就《办法》的有关内容回答了记者的提问。

  问:《办法》的立法背景和适用范围

  答:(一)立法背景。2011年1月21日,《国务院条例》公布施行。我市在2011年7月18日就发布施行了《温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(市政府126号令)。市政府126号令发布施行6年来,对于规范我市房屋征收行为、加强房屋征收管理和保障城市建设项目的顺利实施起到了积极的推动作用。但随着2014年5月28日《省条例》的出台,市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法已明显不适应形势发展的需要。同时,各区在房屋征收与补偿的制度建设和工作实践方面也取得了明显成效,尤其是在管理体制、房屋用途确定、未登记建筑调查认定等方面取得了行之有效的管理经验,有必要上升为政府规章。再者,《省条例》的规定对于地方复杂的房屋征收补偿工作实践来说仍较为原则,且有多处明确授权设区的市、县(市、区)人民政府确定具体标准、制定具体办法。因此,制定本《办法》十分必要。

  (二)适用范围。本办法适用于温州市鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头区行政区域内,因公共利益需要实施国有土地上房屋征收与补偿。本办法不适用于征收集体土地涉及房屋补偿,也不适用于各县(市)国有土地上房屋征收与补偿。

  问:《办法》有哪些新的内容、新亮点?

  答:《办法》在总则、征收决定、征收评估、补偿安置等方面都有新的内容。主要的亮点有:

  (一)体现公正、公开、公平原则。《办法》设置了一系列公正、公开、公平的房屋征收制度:1.房屋征收范围确定后应当向社会公布;2.旧城区改建的,应当征询被征收人的改建意愿;3.被征收房屋调查结果应当向被征收人、公房承租人公布;4.未经产权登记建筑调查认定结果应当向被征收人公布;5.房屋征收决定应当在七日内予以公告;6.分户的初步评估结果向被征收人公示;7.补偿决定方案应当送达被征收人,补偿决定作出后应当及时公告。

  (二)体现公众参与、尊重民意原则。《办法》对房屋征收的法定程序作了明确规定,规定了向被征收人公开和参与决策的程序,其中因旧城区改建征收房屋的,需征得90%以上的被征收人同意,方可实施征收;在规定的签约期限内未达到80%签约比例的,补偿协议不生效,房屋征收决定效力终止。

  (三)强化了困难群众住房保障力度。被征收房屋建筑面积小于最低补偿建筑面积且被征收人属于低收入住房困难家庭的,优先给予住房保障:1.被征收人选择货币补偿的,按照最低补偿建筑面积(45平方米)予以补偿;2.被征收人选择房屋产权调换的,用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积(45平方米);被征收人对最低补偿建筑面积以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款,对超过最低补偿建筑面积且超过被征收房屋价值的部分按照市场评估价的一定比例支付房款。

  问:《办法》在征收体制方面有哪些改变?

  答:随着我市城建体制改革,征地和房屋征收工作主要由属地政府负责,为此,《办法》对市、区两级政府、房屋征收部门和征收实施单位的职责分工予以明确规定:

  (一)市人民政府负责温州经济技术开发区、瓯江口产业集聚区以及重大建设项目涉及的国有土地上房屋征收与补偿工作。

  (二)区人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

  (三)温州经济技术开发区、瓯江口产业集聚区管理委员会受市人民政府的委托,具体负责本管理区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

  (四)市住房和城乡建设行政主管部门是本市国有土地上房屋征收与补偿工作的主管部门,负责本市国有土地上房屋征收与补偿工作的监督管理。市、区人民政府确定的房屋征收部门负责组织实施本行政区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作。

  (五)房屋征收部门可以委托街道办事处(乡镇人民政府)等作为房屋征收实施单位,承担房屋调查、补偿协商、文书送达等房屋征收与补偿的具体工作。

  问:未经产权登记建筑如何调查、认定?

  答:未经产权登记建筑合法与否、如何认定,不仅决定着被征收人是否得到补偿、补偿标准多少,也直接影响着征收项目能否顺利推进。为了维护被征收人的合法权益,确保征收项目的顺利推进,必须明确未经产权登记建筑调查、认定、处理的标准、程序和主体。为此,《办法》根据《国务院条例》、《省条例》的规定,结合我市近几年在未经产权登记建筑认定方面的实践经验,作出明确规定:

  (一)作出征收决定前,房屋征收部门应当将未经产权登记建筑调查情况提请同级人民政府组织国土资源、城乡规划、住房建设、综合行政执法等有关部门依法进行调查认定。调查认定按照温州市国有土地上未登记房屋认定的有关规定执行。

  (二)调查认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。被征收人对调查认定结果无异议或者异议不成立的,房屋征收部门应当以调查认定结果作为补偿的依据。

  (三)对认定为违法建筑的,依法予以拆除,不予补偿。

  问:被征收房屋用途如何确定?

  答:被征收房屋用途的确定,直接影响补偿标准的确定,也是房屋征收工作中又一大难点。《办法》在《省条例》的基础上,明确房屋用途的认定原则和标准,保持新老政策的衔接,确保房屋征收工作顺利推进:

  (一)被征收房屋用途,以不动产登记记载的用途确定;不动产登记未记载用途的,按照不动产登记所依据的用地、建房审批部门批准的用途确定;批准用途不明确的,由原审批部门或者继续行使其职权的部门依法予以明确。房屋经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的,按照城乡规划主管部门批准的用途确定继续沿用我市原有改变房屋用途的相关规定。

  (二)办法以1990年《中华人民共和国城市规划法》和2010年《浙江省城乡规划条例》为时间节点,规定改变房屋用途的具体认定标准:

  1.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的,按照改变后的用途确定。

  2.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后,2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行前改为商业用房延续使用,持有临时营业用房规划许可证、合法有效的营业执照的,按照改变后的用途确定。

  3.2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后,未经依法批准擅自改变房屋用途或者房屋在依法批准临时改变用途期限内被征收的,按照原用途确定。临时改变用途剩余期限的土地收益金予以退还。

  问:《办法》如何体现评估程序和评估结果的公平、公正?

  答:确保房屋征收评估结果客观公正是保障被征收人利益的体现。根据我市近年来房屋征收工作具体实践和总结,《办法》对评估的基本要求、评估机构选择、评估方法和评估报告异议程序等作了规定:

  (一)明确评估机构选定方法。房屋征收决定公告后,由被征收人协商选定评估机构;未协商选定的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定,或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

  (二)确定了评估结果公示制度。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示,公示期限不得少于十日。公示期间,评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。公示期满后,房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

  (三)明确评估结果异议处理机制。被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的,可以向出具评估报告的评估机构书面申请复核评估。对评估机构的复核结果有异议的,可以向评估专家委员会申请鉴定。

  (四)加强对评估行为的监管。市住房和建设行政主管部门建立房地产价格评估机构信用记录、公示制度,成立评估专家委员会,加强对征收评估行为的监督指导。

  问:征收国有土地上房屋应当给予哪些补偿?与以前政策相比较在补偿上有哪些变化?

  答:(一)明确了补偿内容。被征收房屋补偿包括:1.被征收房屋价值(含土地使用权、附属物和室内装饰装修)的补偿;2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  (二)确立了补助奖励制度。被征收人在征收补偿方案规定的期限内签订房屋征收补偿协议并按期搬迁腾空,经验收合格的,市或者区人民政府应当给予被征收人补助、奖励。

  (三)在产权调换上取消了与人口、户籍挂钩的奖励政策。明确规定:用于产权调换房屋的建筑面积,不考虑被征收房屋的共有人数量、户口登记人数等因素。

  问、被征收人享有哪些权利?应当履行哪些义务?

  答:(一)被征收人享有下列权利:

  1.知情权包括:①房屋征收范围、②补偿方案、③房屋调查结果、④房屋用途确定、⑤未经产权登记建筑调查认定结果、⑥房屋征收决定、⑦分户的初步评估结果、⑧补偿决定等。

  2.选择权:①选择评估机构、②选择补偿方式(货币补偿或者产权调换)。

  3.参与权:①对征收补偿方案提出意见、②对分户初步评估结果提出意见等。

  4.救济权:①对未经产权登记建筑调查认定的异议权、②对评估结果可以申请复核评估和鉴定、③对征收决定、补偿决定可以申请行政复议或提起行政诉讼等。

  (二)被征收人应当履行下列义务:

  1.配合房屋征收部门进行入户调查登记;

  2.不得在征收范围内实施不当增加补偿费用的活动;

  3.及时签订补偿安置协议;

  4.在规定期限内完成搬迁、腾空;

  5.办理或者委托办理权属证书注销登记手续。



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